ต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดได้ไหม? ได้ค่ะ — แบบนี้

ฟรีโฮลด์ โควตาต่างชาติ 49% เอกสาร FET — อธิบายครบเป็นภาษาคน ไม่มีศัพท์กฎหมายให้ปวดหัว

ได้ครับ/ค่ะ — ในฐานะชาวต่างชาติ คุณสามารถเป็นเจ้าของคอนโดในพัทยาได้เต็มตัว ในชื่อของคุณเอง พร้อมโฉนดห้องชุด คำถามที่แท้จริงไม่ใช่ว่า ซื้อได้ไหม แต่คือการเข้าใจกติกา เพื่อให้คุณซื้อ ห้องแบบที่ถูกต้อง นี่คือคำอธิบายแบบตรงไปตรงมา ไม่มีศัพท์ยาก

กฎข้อเดียวที่สำคัญที่สุด: โควตาต่างชาติ 49%

กฎหมายไทย (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19) กำหนดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคารชุดแต่ละหลัง — แบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold) ในชื่อของคุณเอง ส่วนอีก 51% สงวนไว้สำหรับเจ้าของสัญชาติไทย ดังนั้นก่อนจะปักใจกับห้องไหน คำถามจริงคือ ห้องนั้นยังอยู่ในโควตาต่างชาติของอาคารหรือไม่? ถ้าโควตา 49% เต็มแล้ว ห้องนั้นจะขายให้คุณแบบ freehold ไม่ได้ — ต้องดูเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) หรือถือผ่านบริษัทแทน

เราจะตรวจสอบโควตากับนิติบุคคลอาคารชุด ก่อน ที่คุณจะเสียเวลาหรือเสียเงิน อีกจุดที่ควรรู้: ถ้าที่จอดรถถูกจดทะเบียนไว้บนโฉนดห้องชุด พื้นที่ที่จอดจะนับรวมเป็นพื้นที่จดทะเบียนของห้องนั้น — และเข้าไปอยู่ในการคำนวณโควตาเดียวกัน เป็นเหตุผลอีกข้อที่ต้องตรวจสอบ ไม่ใช่เดาเอา

สามวิธีในการถือครองอสังหาฯ ในไทย

ดูให้ออกว่าจริง ๆ แล้วเขากำลังเสนอแบบไหนให้คุณ:

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold ในโควตา 49%) — สะอาดที่สุด: ชื่อคุณอยู่บนโฉนด ขาย ปล่อยเช่า หรือส่งต่อเป็นมรดกได้ นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ต้องการ และเป็นสิ่งที่เราจะแนะนำให้เมื่อยังมีให้เลือก
สัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) — การเช่าที่จดทะเบียน โดยทั่วไปสูงสุด 30 ปี บางครั้งมีเงื่อนไขต่ออายุ ใช้เมื่อโควตา freehold เต็ม หรือกับบ้านและที่ดิน ข้อควรระวังตรง ๆ: การต่ออายุแบบ "30+30+30" เป็น คำสัญญาในสัญญา ไม่ใช่สิทธิ์ตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ — คุณค่าจริงขึ้นอยู่กับถ้อยคำในสัญญาและตัวเจ้าของกรรมสิทธิ์
บริษัทไทย — ใช้บริษัทจำกัดสัญชาติไทย (คนไทยถือหุ้นข้างมาก) เป็นเจ้าของทรัพย์ บางครั้งใช้กับบ้าน/ที่ดิน แต่มีค่าใช้จ่ายในการตั้ง ค่าทำบัญชีรายปี และภาระการปฏิบัติตามกฎ — และการใช้เป็นเพียงนอมินีถือแทนนั้นผิดกฎหมาย เราจะบอกตรง ๆ ว่าเมื่อไรวิธีนี้คุ้มและเมื่อไรไม่คุ้ม

บ้านและที่ดิน: ข้อจำกัดที่ต้องพูดตรง ๆ

โดยทั่วไปชาวต่างชาติ ไม่สามารถถือครองที่ดิน ในไทยในชื่อตัวเองได้ ดังนั้นการซื้อ "บ้าน" จริง ๆ แล้วคือคำถามเรื่องที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ — มักจัดการผ่านการเช่าที่ดินแบบจดทะเบียนหรือผ่านบริษัทไทย ซึ่งแต่ละแบบมีข้อแลกเปลี่ยนที่เราจะอธิบายให้ชัด คอนโดเป็นทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติถือ freehold ได้โดยไม่ต้องยุ่งกับเรื่องพวกนี้ จึงเป็นการซื้อครั้งแรกที่ง่ายที่สุด

การนำเงินเข้า: แบบฟอร์ม FET

ในการจดทะเบียนคอนโด freehold เป็นชื่อคุณ เงินที่ใช้ซื้อต้องโอน เข้าประเทศไทยจากต่างประเทศ เป็นสกุลเงินต่างประเทศ แล้วแปลงเป็นเงินบาทที่นี่ จากนั้นธนาคารไทยจะออก แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ให้ — เอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องใช้เพื่อยืนยันว่าเงินมาจากต่างประเทศ เคล็ดลับ: โอนเงินในชื่อของคุณเอง ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ และเก็บใบเสร็จทุกใบ ถ้าทำผิด การจดทะเบียนจะติดขัด เราจึงดูให้แน่ใจว่าตั้งค่าถูกต้องก่อนคุณจะโอนแม้แต่บาทเดียว

ค่าใช้จ่ายในวันโอน

นอกจากราคาห้องแล้ว ให้เผื่อค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปมี ค่าธรรมเนียมการโอน (ราว 2% ของราคาประเมิน) อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย การแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายต่อรองกันได้ — และการตกลงเรื่องนี้ให้ชัดตั้งแต่ต้นคือสิ่งที่เราช่วยคุณทำ อัตราภาษีและราคาประเมินเปลี่ยนได้ เราจึงขอรายละเอียดค่าใช้จ่าย เป็นลายลักษณ์อักษร จากทนายให้คุณก่อนตัดสินใจ ไม่มีเซอร์ไพรส์วันโอน

เช็กลิสต์ตรวจสอบสั้น ๆ

ยืนยันว่าห้องอยู่ในโควตาต่างชาติ 49% — เป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคล
ตรวจโฉนด และว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนจริง
ขอหนังสือรับรองปลอดหนี้/ไม่มีค่าส่วนกลางค้างจากอาคาร
ให้ทนาย อิสระ ตรวจสัญญาซื้อขาย — ไม่ใช่ทนายของผู้ขาย
เข้าใจค่าส่วนกลางรายเดือน และเงินกองทุน (sinking fund) ที่จ่ายครั้งเดียว

ทำไมมีคนจริง ๆ ช่วยถึงง่ายกว่า

ทั้งหมดนี้ไม่น่ากลัวเลยเมื่อมีคนที่ซื่อสัตย์ค่อย ๆ พาไปทีละขั้น เราดูแลมีบ้านด้วยตัวเอง — เวลาคุณทัก คือเราตอบเอง ไม่ใช่คอลเซ็นเตอร์ — และจะบอกตรง ๆ ว่าห้องไหนน่าซื้อ ห้องไหนไม่ควร รวมถึงปัญหาโควตาด้วย ถ้าซื้อจากต่างประเทศ เราพาชมห้องแบบวิดีโอสดและตรวจสอบหน้างานให้ได้

กำลังสนใจอาคารหรือห้องไหนอยู่? ส่งมาให้เราทางไลน์หรือ WhatsApp แล้วเราจะเช็กโควตาและบอกข้อดีข้อเสียแบบตรง ๆ ให้

แหล่งอ้างอิง

นี่เป็นภาพรวมแบบเข้าใจง่าย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กฎหมายอสังหาฯ และอัตราภาษีของไทยเปลี่ยนแปลงได้ — โปรดตรวจสอบรายละเอียดสำหรับการซื้อของคุณกับทนายความไทยที่มีความเชี่ยวชาญ

ถามได้ทุกเรื่องนะคะ ไม่มีข้อผูกมัด — แค่เพิ่งเริ่มดู ๆ อยู่ก็ทักมาได้ค่ะ