ค่าโอนคอนโดและภาษีที่กรมที่ดิน ใครจ่ายอะไรบ้าง (ฉบับปี 2569)
ค่าธรรมเนียมโอน อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — สรุปค่าใช้จ่ายวันโอนแบบตรงไปตรงมา พร้อมเรื่องมาตรการลดค่าโอนที่หลายคนเข้าใจผิดค่ะ
ไม่มีใครอยากเจอค่าใช้จ่ายเซอร์ไพรส์ในวันโอนนะคะ นี่คือรายการค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินทั้งหมดเมื่อซื้อขายคอนโด แต่ละรายการคิดอย่างไร และเรื่องที่หลายคนเข้าใจผิดเกี่ยวกับมาตรการ "ค่าโอน 0.01%" ค่ะ
ค่าใช้จ่าย 4 รายการที่กรมที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมโอน — 2% ของราคาประเมินราชการ
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) — 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่สูงกว่า) โดยปกติเมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี (มีข้อยกเว้น เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
- อากรแสตมป์ — 0.5% จ่ายเฉพาะกรณีไม่เสีย SBT
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — ผู้ขายบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินตามสูตรขั้นบันไดของกรมสรรพากรตามจำนวนปีที่ถือครอง ผู้ขายนิติบุคคลหัก 1% — โดยหลักเป็นภาระของผู้ขายค่ะ
"โดยหลัก" — เพราะทุกอย่างตกลงกันได้
ธรรมเนียมไทยคือสัดส่วนการจ่ายตกลงกันในสัญญา ไม่ได้บังคับตายตัว ที่พบบ่อยคือค่าโอนแบ่งคนละครึ่ง ภาษีใครภาษีมัน หรือผู้ซื้อออกค่าโอน ผู้ขายรับ SBT/อากรและภาษีหัก ณ ที่จ่าย กติกาที่เราให้ผู้ซื้อทุกคนคือ ต้องเขียนสัดส่วนลงในสัญญาก่อนวางเงินจองค่ะ ประโยคกำกวมแบบ "แบ่งตามธรรมเนียม" คือต้นเหตุของการเถียงกันวันโอน
เรื่องมาตรการ 0.01% ที่ได้ยินกันบ่อย
รัฐบาลลดค่าโอน (2% → 0.01%) และค่าจดจำนอง (1% → 0.01%) สำหรับที่อยู่อาศัยราคาและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ล่าสุดต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 ข่าวดีค่ะ แต่เงื่อนไขสำคัญคือ ใช้ได้เฉพาะผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติตามโควตาต้องเตรียม 2% ตามปกติ ส่วนผู้ซื้อคนไทย ยูนิตไม่เกิน 7 ล้านบาทประหยัดค่าโอน+จดจำนองได้สูงสุดราว 139,300 บาทจริง ๆ ค่ะ
ตัวอย่างการคำนวณ
ผู้ซื้อต่างชาติ คอนโดมือสอง ราคา 4,000,000฿ ราคาประเมิน 3,800,000฿ ผู้ขายถือครอง 3 ปี (เสีย SBT) ตกลงแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง ภาษีฝั่งใครฝั่งมัน:
- ค่าโอน 2% ของ 3.8 ล้าน = 76,000฿ → ผู้ซื้อจ่าย 38,000฿
- SBT 3.3% ของ 4 ล้าน = 132,000฿ → ผู้ขาย
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (สูตรขั้นบันได) → ผู้ขาย
- รวมฝั่งผู้ซื้อที่กรมที่ดิน ~38,000฿ ยังไม่รวมค่าทนายของตัวเอง และรายการของนิติบุคคลอาคารค่ะ
อย่าลืมค่าใช้จ่ายฝั่งอาคาร
แยกจากกรมที่ดิน: นิติบุคคลอาคารชุดมักเรียกเก็บเงินกองทุนสะสม (ห้องใหม่) ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และค่าโอนมิเตอร์น้ำ-ไฟ อาคารยังเป็นผู้ออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ที่กรมที่ดินต้องใช้ — ไม่มีใบนี้ โอนไม่ได้ ค้างค่าส่วนกลางเมื่อไหร่ดีลหยุดทันทีค่ะ
ก่อนเซ็นอะไร เราจะทำประมาณการค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรทีละรายการสำหรับห้องที่คุณเลือก ให้วันโอนน่าเบื่อที่สุดเท่าที่วันโอนควรจะเป็นนะคะ