สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) กับกรรมสิทธิ์ (Freehold) ต่างกันอย่างไร
ห้องสองห้อง ชั้นเดียวกัน ราคาต่างกัน — ห้องหนึ่ง freehold อีกห้อง leasehold มาดูกันค่ะว่าแต่ละแบบหมายถึงอะไรกับเงินของคุณจริง ๆ
สองคำนี้เจอในเว็บประกาศทุกที่ มักไม่มีคำอธิบาย และบางทีราคาก็ดูถูกจนน่าสงสัยนะคะ ความต่างไม่ใช่แค่รายละเอียดเอกสาร แต่คือความต่างระหว่างการเป็นเจ้าของทรัพย์กับการถือสัญญาเช่าระยะยาว ทั้งสองแบบมีที่ทางของมัน แต่ไม่เหมือนกัน และไม่ควรราคาเท่ากันค่ะ
Freehold: ชื่อคุณบนโฉนด
Freehold คือกรรมสิทธิ์เต็ม จดทะเบียนที่กรมที่ดิน ชื่อคุณอยู่บนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ชาวต่างชาติถือได้ในห้องชุดที่อยู่ในโควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร (พ.ร.บ.อาคารชุด ม.19) ขายเมื่อไหร่ก็ได้ ให้ใครก็ได้ ตกทอดถึงทายาท ปล่อยเช่าได้ ไม่มีนาฬิกานับถอยหลัง เมื่อโควตายังว่าง นี่คือแบบที่เราแนะนำให้ผู้ซื้อต่างชาติรอค่ะ
Leasehold: สัญญาเช่าจดทะเบียน
Leasehold คือการเช่าที่จดทะเบียนหลังโฉนด สูงสุด 30 ปีต่อเทอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ม.540) พบบ่อยเมื่อโควตาต่างชาติเต็ม กับบ้านพร้อมที่ดิน (เพราะต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้) หรือโครงการรีสอร์ต สัญญาเช่าที่จดทะเบียนเป็นสิทธิที่บังคับได้จริงและผูกพันเจ้าของรายใหม่ตลอดเทอมที่จด แต่ต้องมองให้ชัดค่ะ:
- นาฬิกาเดินจริง สัญญาที่เหลือ 22 ปีมีค่าน้อยกว่าที่เหลือ 29 ปี — มูลค่า leasehold ลดลงตามเวลา กระทบตอนขายต่อ
- "30+30+30" คือคำสัญญา ไม่ใช่สิทธิ จดทะเบียนได้เฉพาะ 30 ปีแรก การต่ออายุขึ้นกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอีกหลายสิบปีข้างหน้า ศาลไทยถือเป็นข้อผูกพันทางสัญญา ไม่ใช่ทรัพยสิทธิอัตโนมัติ — ประเมินมูลค่าอย่างระมัดระวังนะคะ
- ขายต่อ = โอนสิทธิการเช่า มักต้องอาศัยความร่วมมือของเจ้าของและมีค่าธรรมเนียม ขอเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนซื้อค่ะ
- เรื่องมรดกต้องเขียนไว้ ถ้าไม่มีข้อกำหนดการตกทอด สัญญาเช่าอาจสิ้นสุดพร้อมผู้เช่า
เลือกแบบไหนดี
- คอนโด โควตายังว่าง → freehold จ่ายส่วนต่างไป มันกลับมาตอนขายค่ะ
- ห้องที่ชอบมากแต่โควตาเต็ม → leasehold ก็สมเหตุสมผล ถ้าราคาสะท้อนความเป็น leasehold ห้อง leasehold ที่ตั้งราคาเกือบเท่า freehold คือราคาผิด — ต่อรองหรือเดินออกค่ะ
- บ้านพร้อมที่ดิน → เช่าที่ดินระยะยาว (ตัวบ้านถือกรรมสิทธิ์ได้) คือโครงสร้างมาตรฐานตามกฎหมาย ควรใช้ทนายอิสระ ไม่ใช่สัญญาสำเร็จรูป
- บางกรณี เช่าอยู่ระยะยาวตอบโจทย์การเงินกว่า leasehold สั้น ๆ — คำนวณตรง ๆ ก่อนลงเงินก้อนนะคะ
คำถาม 3 ข้อที่เผยจุดอ่อนของ leasehold
- สัญญาจดทะเบียนที่กรมที่ดินหรือไม่ (ไม่ใช่แค่เซ็นกันเอง)? สัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ไม่จดทะเบียน บังคับได้แค่ 3 ปีค่ะ
- เจ้าของกรรมสิทธิ์คือใครกันแน่ — บุคคลหรือบริษัทพัฒนา และถ้าบริษัทถูกขายหรือเลิกกิจการ สัญญาเราจะเป็นอย่างไร?
- ข้อความเรื่องการต่ออายุ โอนสิทธิ และมรดกเขียนว่าอย่างไรในฉบับภาษาไทย ซึ่งเป็นฉบับที่ศาลใช้?
ถ้ากำลังชั่งใจระหว่างสองห้อง — freehold กับ leasehold — ส่งประกาศมาทั้งคู่ได้เลยค่ะ เราจะเทียบตัวเลขตรง ๆ ให้ รวมถึงมูลค่าที่น่าจะเหลือในอีกสิบปีข้างหน้า