ปล่อยเช่าคอนโดพัทยา: กติกา ภาษี และกับดักเช่ารายวัน
เจ้าของต่างชาติปล่อยเช่ารายเดือนได้ถูกกฎหมายค่ะ แต่รายวันแบบ Airbnb เป็นอีกเรื่อง — กติกา ภาษี และแบบ TM30 อธิบายตรง ๆ
คอนโดที่เลี้ยงตัวเองได้ระหว่างเราไม่อยู่ คือเสน่ห์ของการซื้อที่พัทยาเลยนะคะ และใช่ค่ะ เจ้าของชาวต่างชาติปล่อยเช่าห้องของตัวเองได้แน่นอน แต่มีกติกา 3 ชุดที่ตัดสินว่ารายได้ค่าเช่าจะเป็นเงินเข้าบัญชีเงียบ ๆ ทุกเดือน หรือกลายเป็นปัญหา: พ.ร.บ.โรงแรม เรื่องภาษี และการรายงานคนเข้าพักต่อตรวจคนเข้าเมืองค่ะ
รายเดือนถูกกฎหมาย รายวันส่วนใหญ่ไม่
ปล่อยเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปคือการเช่าปกติตามกฎหมาย แต่รายคืนหรือรายสัปดาห์แบบ Airbnb โดยทั่วไปเข้าข่าย พ.ร.บ.โรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตที่ห้องชุดรายห้องแทบขอไม่ได้ มีโทษปรับ และข้อบังคับนิติบุคคลส่วนใหญ่ก็ห้ามเช่ารายวันชัดเจน หลายอาคารแจ้งจับจริงจังด้วยค่ะ ประกาศขายบางที่ไม่พูดเรื่องนี้ แต่เราพูดตรง ๆ: ถ้าแผนการลงทุนของคุณอยู่ได้ด้วยราคารายคืน คอนโดพัทยาไม่ใช่เครื่องมือที่ถูกต้อง — คำนวณผลตอบแทนจากการเช่ารายเดือนนะคะ
ภาษีแบบเข้าใจง่าย
- รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีไทยไม่ว่าเจ้าของอยู่ประเทศไหน เพราะเป็นเงินได้ที่เกิดในไทย ยื่น ภ.ง.ด.90 ภายใน 31 มีนาคมของปีถัดไป อัตราขั้นบันได 5–35% หลังหักค่าใช้จ่าย — ค่าเช่าอาคารหักเหมาได้ 30% (หรือหักตามจริงมีเอกสาร) บวกค่าลดหย่อนส่วนตัว รายได้ค่าเช่าย่อม ๆ จึงเสียภาษีเบามากค่ะ
- ถ้าเจ้าของอยู่ต่างประเทศ ผู้จ่ายค่าเช่าอาจหัก ณ ที่จ่าย 15% — ไม่ใช่ภาษีสุดท้ายนะคะ ยื่นแบบแล้วยอดที่ถูกหักใช้เป็นเครดิต เจ้าของรายย่อยส่วนใหญ่ได้เงินคืนบางส่วน
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ภาษีรายปีอัตราเล็กน้อย (เศษส่วนของเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน) เทศบาลเป็นผู้เรียกเก็บ ไม่มากแต่มีจริงค่ะ
- ประเทศบ้านเกิดอาจเก็บภาษีซ้ำ — ประเทศที่มีอนุสัญญาภาษีซ้อนกับไทยมักให้เครดิตภาษีที่จ่ายในไทย เรื่องนี้ปรึกษานักบัญชีที่บ้านนะคะ
TM30: แบบฟอร์มที่ไม่ค่อยมีใครบอกเจ้าของห้อง
กฎหมายคนเข้าเมืองกำหนดให้เจ้าบ้าน — ในทางปฏิบัติคือเจ้าของหรือผู้ดูแล — แจ้งที่พักของคนต่างด้าวด้วยแบบ ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมงหลังเข้าพัก สัญญาเช่ายาวแจ้งครั้งเดียวตอนเริ่มสัญญา ทำออนไลน์ได้ค่ะ เรื่องนี้สำคัญกว่าที่คิด: ผู้เช่าต้องใช้ใบรับ ตม.30 ตอนต่อวีซ่า ถ้าไม่ได้แจ้ง ปัญหาจะไปโผล่ที่เคาน์เตอร์ตรวจคนเข้าเมืองของผู้เช่า แล้วย้อนกลับมาเป็นปัญหาของเจ้าของแน่นอนค่ะ
การปล่อยเช่าที่เรียบร้อยหน้าตาแบบนี้
- สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร (ไทย+อังกฤษ) 6 หรือ 12 เดือน พร้อมรายงานสภาพห้องตอนเข้าอยู่
- แจ้ง ตม.30 ตอนเข้าพัก เก็บสำเนาไว้
- ค่าส่วนกลางจ่ายตรงเวลาในชื่อเจ้าของ — ค้างค่าส่วนกลางคือตัวขวางการโอนของตัวเองในอนาคต
- ยื่นภาษีทุกปี เครดิตยอดหัก ณ ที่จ่าย — น่าเบื่อและสะอาดค่ะ
เราดูแลเรื่องพวกนี้ให้เจ้าของห้องที่ทำงานด้วยกันอยู่แล้ว — ผู้เช่าดี เอกสารจริง ไม่เล่นเกมเช่ารายวัน อยากปล่อยเช่าแบบน่าเบื่อ ๆ ทักมาคุยกันนะคะ