โควตาต่างชาติ 49% ยังไม่เปลี่ยนค่ะ — และสัญญาเช่า "30+30+30" อ่อนแอลงกว่าเดิม

ทุก ๆ ไม่กี่เดือนจะมีลูกค้าส่งบทความมาถามว่าไทยกำลังจะให้ต่างชาติถือครองคอนโดได้ 75% หรือเช่าที่ดินได้ 99 ปีจริงไหม มาดูสถานะจริงในปี 2569 กันค่ะ เพราะมีผลกับสิ่งที่เราจะเซ็น

กฎหมายที่ยังใช้อยู่

โควตาต่างชาติ 49% ยังไม่เปลี่ยนค่ะ เมื่อเมษายน 2567 คณะรัฐมนตรีอนุมัติให้ศึกษาการเพิ่มโควตาเป็น 75% และขยายสิทธิการเช่าของชาวต่างชาติจาก 30 ปีเป็น 99 ปี — อนุมัติให้ศึกษา ไม่ใช่อนุมัติให้ใช้ หลังจากนั้นยังไม่มีร่างกฎหมายผ่านรัฐสภา และทั้งสองเรื่องมีเสียงคัดค้านทางการเมืองจริงจัง ข้อจำกัดที่บังคับใช้ได้วันนี้จึงยังเป็นโควตา 49% และสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปีค่ะ

สิ่งที่เปลี่ยนไป — และไม่ได้เป็นผลดีกับผู้เช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อมีนาคม 2568 วางหลักว่าการต่อสัญญาเช่าแบบ "30+30+30" บังคับไม่ได้เกิน 30 ปีแรก แต่โบรชัวร์โครงการจำนวนมากยังโฆษณา 90 ปีราวกับเป็นสิทธิ ซึ่งไม่ใช่ค่ะ ถ้าเห็นตัวเลข 90 ปี ให้อ่านว่า 30 ปี บวกคำสัญญาอีกสองครั้ง แล้วตีราคาตามนั้น

สี่ข้อที่ต้องเช็กก่อนวางเงินจอง

• ขอหนังสือรับรองโควตาจากนิติบุคคลอาคารชุด ที่ระบุสัดส่วนการถือครองของต่างชาติปัจจุบัน โควตา 49% คิดจากพื้นที่รวม ไม่ใช่จำนวนห้อง และคิดแยกรายอาคารที่จดทะเบียน — ตึกหนึ่งอาจเต็มแล้วขณะที่ตึกข้าง ๆ ยังอยู่ที่ 10%
• ตรวจตัวเลขพื้นที่ขายกับข้อมูลของกรมที่ดินอีกครั้ง
• ขอหนังสือฉบับใหม่ที่ออกก่อนวันโอนไม่กี่วัน เพราะโควตาขยับทุกครั้งที่มีการโอน
• ใส่เงื่อนไขคืนเงินจองในสัญญา สำหรับกรณีที่จดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้

ถ้าใครบอกให้รีบตัดสินใจเพราะกฎกำลังจะเปลี่ยนไปในทางที่ดีกับเรา นั่นคือเทคนิคการขาย ไม่ใช่ข่าวค่ะ ส่งประกาศมาได้เลย เดี๋ยวช่วยขอหนังสือโควตาไปด้วยกันนะคะ

Source: Thaiger — โควตาต่างชาติ 49% สำหรับผู้ซื้อ, 3 ก.ค. 2026